Mejor guía sobre crédito hipotecario para financiar compra de vivienda

Comprar una casa es una decisión financiera importante. Se han de considerar muchos elementos para hacer una compra inteligente. El crédito hipotecario es una opción, pero no es la única.

Por ello, elegir entre las diferentes opciones de financiamiento dependerá de tu perfil. Aquí te contamos todo sobre las opciones de financiamiento que podrías utilizar para hacer la adquisición de una vivienda nueva o hacer un proceso de remodelación en la que vives.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario o hipoteca es el préstamo que te hace una institución financiera para comprar una propiedad. Por este crédito pagas una mensualidad, a un plazo determinado, con un costo adicional (intereses).

En las hipotecas, dejas como garantía la propiedad misma, por lo que en caso de incumplir tus pagos, la institución podría reclamar y recuperar el bien inmueble para ponerlo en venta.

En diversos lugares como ciudad de México, Monterrey, Puerto Vallarta, el crédito hipotecario es la herramienta que el 90% de mexicanos utiliza para formar patrimonio.

Si la propiedad se queda en garantía, ¿no es tuya? Claro que es tuya. Aunque en las escrituras que recibas verás que se especifica que el inmueble está hipotecado a favor de la institución financiera que te otorgó el crédito, esto no significa que la casa no te pertenezca, o que no tengas derechos sobre ella. Simplemente está como garantía, pero ya eres dueño.

Es importante que sepas que al finalizar el pago de tu crédito hipotecario, hay un trámite más que debes realizar: la libertad de gravamen. Esto se hace ante la institución financiera.

¿Por qué es importante este último paso? La libertad de gravamen es el documento que valida que no debes nada por la casa, que ya no está hipotecada y que la institución financiera ya no tiene derechos sobre tu propiedad.

Una vez que tengas esta carta de liberación, acude a un notario para que se tramite una nueva escritura en la que ya no aparecerá este gravamen. ¡Felicidades, habrás logrado la meta de ser dueño!

¿Qué puedes comprar con un crédito hipotecario

A diferencia de lo que la mayoría cree, el acceso a una hipoteca puede tener distintos propósitos de compra:

• Comprar una vivienda : puede ser una casa o departamento, nuevo, existente, e incluso en construcción (en preventa).

• Construir una vivienda si tienes un terreno propio.

• Ampliar o remodelar tu vivienda actual.

• Obtener liquidez: Si ya tienes una vivienda, puedes obtener un crédito hipotecario por ella para invertirlo en nuevos proyectos.

• Pagar una hipoteca anterior: La mayoría de las instituciones financieras manejan este tipo de crédito hipotecario. El objetivo es que el nuevo crédito te ofrezca mejores condiciones de pago. Es importante que sepas que este crédito hipotecario genera gastos extras, pues se tienen que hacer de nuevo trámites como: el avalúo, gastos de investigación, gastos notariales y en algunos casos comisión por apertura.

Consulta los simuladores que los bancos ponen a tu disposición para conocer las condiciones que ofrecen.

Ventajas de comprar casa con crédito hipotecario

Existe la creencia de que las deudas son malas. Sin embargo, el crédito es la mejor herramienta para lograr proyectos que implican grandes montos de inversión. ¿Has pensado cuántos años tendrías que ahorrar para comprar tu primera casa?

Olvídate de tener que ahorrar por años, las hipotecas reducen este tiempo, pues sólo necesitas reunir el enganche, es decir, el monto que no te van a financiar, que puede ser entre el 5% y el 20% del valor de la propiedad que quieres comprar.

Las hipotecas, además de ayudarte a formar tu patrimonio anticipadamente, no te descapitaliza y te protege ante un eventual fallecimiento, pues las hipotecas incluyen un seguro de vida, que en caso de que fallezca el titular, la deuda se liquida.

Otra buena noticia es que en los últimos años, las condiciones crediticias han mejorado notablemente, aquí te contamos algunas:

• Enganche : Hace 15 o 20 años requerías entre el 35 y 50%, hoy te solicitan entre el 5% y el 20%.

• Tasa de interés: Actualmente, la mayoría de los créditos son a tasa fija. Además, las tasas de interés han disminuido desde 2019. Hoy encuentras créditos con una tasa de interés por debajo del 10% anual.

Nuestra recomendación es que contrates una hipoteca con tasa fija, pues esto te dará certidumbre de lo que deberás pagar durante toda la vida del crédito.

• Apertura de crédito: Mientras que en el año 2000 las instituciones cobraban 6% en promedio sobre el monto del crédito, hoy es solo 1% y en algunas instituciones no tienen esta comisión.

• Beneficio fiscal: En los créditos hipotecarios, los intereses que pagas son deducibles de impuestos. Solo debes presentar en tu declaración anual la carta de retención de impuestos. Solicítala anualmente, en el mes de febrero, a la institución que te financió.

Elementos clave para conocer dentro del crédito hipotecario

Antes de contratar una hipoteca o crédito hipotecario es importante que conozcas los conceptos básicos de este tipo de financiamiento, eso te ayudará a entender el compromiso financiero que vas a adquirir.

Para elegir la hipoteca correcta, no necesitas ser un experto en finanzas, tampoco importa que sea la primera vez que lo solicitas. Para lograrlo, basta con conocer los siete elementos clave que conforman a estos créditos.

• Plazo: Es el tiempo que tardarás en pagar tu crédito. Por lo general las hipotecas son financiamientos a largo plazo (10, 15 y 20 años), aunque también hay algunas opciones a 5 o 7 años. La recomendación es que elijas un plazo de 15 años, pues el monto de la mensualidad es similar que en un crédito a 20 años, pero en el primer caso te ahorras 5 años de comisiones e intereses.

• Tasa de interés: Es el costo que debes pagar por utilizar el capital que te prestaron. Es decir, cuánto te va a costar usar dinero de otros para lograr tu objetivo.

Debes saber que hay tasas de interés fija, variable y mixta:

• Tasa fija: te da certeza sobre cuánto vas a pagar durante toda la vida del crédito, por eso es la más recomendada. Toma en cuenta que no significa que todos los pagos son iguales, puede haber ligeras variaciones, sin embargo, desde que firmas el contrato sabrás el monto de cada mensualidad.

• Tasa variable: aumentan o disminuyen según las variaciones económicas. Está referenciada a otra tasa de interés, generalmente la TIIE (Tasa de Interés Interbancario de Equilibrio). Además cada institución financiera añade puntos porcentuales.

Por ejemplo, si la TIIE está en 4.7%, y la institución con la que contrates tu hipoteca adiciona 3%, la tasa de interés para tu crédito será de 7.7%. Pero si el siguiente mes la TIIE sube, tu tasa se ajustará. Este esquema está estructurado con una tasa límite techo, para proteger a los acreditados.

• Tasa mixta: Generalmente se estructura en los primeros cinco años con tasa fija y el resto del plazo del crédito con tasa variable con tope.

• Costo Anual Total (CAT): Este es el indicador que te ayuda a saber cuánto costará tu hipoteca. Normalmente es mayor que la tasa de interés, pues en el CAT se incluyen otros gastos como comisiones, seguros y gastos administrativos.

• Amortización: Este es el factor clave para elegir una hipoteca. La amortización se refiere al monto de tu mensualidad que se va al pago de capital, es decir, lo que reduces mes a mes de tu deuda. Lo ideal es que contrates un crédito en el que cada pago mensual aporte (amortice) más a tu deuda. Te sorprendería saber que hay hipotecas que en los primeros meses de pago aportas menos de 10 pesos en cada mensualidad.

• Base del crédito: Es el valor que se utiliza para medir el crédito que te otorgarán. Puede ser en pesos o Unidad de Medida y Actualización (UMA).

Los créditos más recomendables son en pesos, pues hacen que tu mensualidad se mantenga constante toda la vida del crédito. Por su parte, la UMA se actualiza anualmente, lo que significa que tu deuda se modificará en el mismo periodo.

• Mensualidad: Dependiendo de la base de crédito, esta puede ser fija (pesos) o variable (UDIs y UMA).

• Aforo: Es el porcentaje que te financiarán en proporción al valor del inmueble y se complementa con el enganche que aportes.

¿Cuáles son los gastos extras de una hipoteca?

Debes saber que hay gastos adicionales en la compra de una propiedad que debes cubrir con recursos propios, como ahorros . Recuerda que ninguna institución financiera los financiará. Este capital inicial es de aproximadamente 35% del valor de la vivienda, y se destinará a los siguientes rubros:

• Enganche: es el porcentaje del valor total de la casa que no es financiado por la institución financiera y que deberás cubrir. Un banco por si solo te podría prestar entre el 80 y 95% del valor de la vivienda.

Esto significa que podrías requerir un enganche de entre 5 y 20%. Se recomienda destinar el mayor monto posible al enganche, pues el crédito será menor, por lo que la mensualidad bajará y en toda la vida del crédito pagarás menos intereses.

• Gastos notariales : Este es el segundo gasto más significativo. Aquí se incluyen los honorarios del notario y la gestión de cada uno de los trámites necesarios que comprueben que el inmueble que vas a comprar se encuentra libre de gravámenes, que no existan adeudos de agua, predial u otros servicios.

También contempla el pago de los derechos por registrar legalmente tu nombre como el propietario, así como el pago de impuestos por la compra. Dependiendo de la localidad donde se encuentre la casa, tanto los honorarios como los impuestos varían. El rango promedio es entre 6% y 10% del valor de la propiedad.

• Comisión por apertura de crédito. Dependiendo de cada institución, puede no haber o ser de hasta el 2.7%, en general se cobra el 1% del monto de crédito solicitado.

• Investigación. La cuota promedio es entre 500 y 800 pesos. Esta investigación está relacionada con tu historial crediticio.

• Avalúo: Con este documento se estima el valor comercial de una propiedad, de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación. El precio de este documento varía, pero calcula que será de 2.5 al millar sobre el precio de la casa. Es decir, por una casa de 1 millón de pesos podrías pagar 3,000 pesos por el avalúo.

¿Cuáles son los seguros que incluye la hipoteca?

Una hipoteca es una deuda a largo plazo, tiempo en el que muchas cosas pueden pasar que te impidan seguir con los pagos y poner en riesgo tu patrimonio. No te agobies, el pago mensual de tu crédito incluye tres importantes seguros que te ayudarán a hacer frente a ciertas eventualidades.

Seguro de desempleo

Dependiendo de la institución financiera, el pago de tu crédito puede prorrogarse de 3 a 9 meses. Considera que el plazo se extenderá el número de meses que hayas dejado de pagar.

Para hacer uso de este seguro, las instituciones solicitan estos requisitos:

• Estar al corriente en el pago de tus mensualidades.

• Haber estado contratado durante cierto tiempo (cada banco tiene plazos diferentes), con un contrato indeterminado o indefinido y con un horario de tiempo completo. Este seguro no aplica para empleos temporales o de medio tiempo.

• Tener la antigüedad del crédito que la institución financiera indique.

• Haber perdido el empleo de forma involuntaria. Si tú renunciaste el seguro no procede.

Seguro de daños

Así como tú estás expuesto a riesgos, ¿te has puesto a pensar lo que le podría ocurrir a tu casa? Nuestro país es altamente vulnerable a desastres naturales.

De los 127 millones de habitantes en México, cerca de 90 millones estamos en zonas con algún tipo de peligro, ya sea que vivamos o tengamos nuestra casa en demarcaciones sísmicas, con climas tropicales que aumenten las posibilidades de ciclones o inundaciones. Aunado a eso, existen otros riesgos que vulneran el patrimonio: los riesgos externos y domésticos.

Aunque cada póliza es diferente. En general el seguro de daños protege tu patrimonio en caso de pérdida del inmueble, las aseguradoras en promedio pagan 90% del valor destructible (es decir: el valor de la construcción, no del terreno). También están cubiertos los daños como grietas, cuarteaduras, entre otras; así como pérdidas de tus bienes.

Aunque todos los bancos e instituciones financieras que otorgan hipotecas contemplan un seguro de vivienda , la cobertura es limitada, en su mayoría solo protege el monto adeudado, en caso de pérdida total.

Por eso, te recomendamos contratar un seguro de hogar adicional. Estos seguros te ofrecen otras coberturas como:

• Daños ocasionados por accidentes domésticos como: explosión e incendio.
• Daños ocasionados por delincuencia como robo y asalto dentro y fuera del hogar.
• Responsabilidad civil por daño a terceros. En caso de que un corto circuito en tu casa, dañe la instalación eléctrica de tu vecino.

Seguro de vida e invalidez total y permanente

Si por alguna enfermedad o accidente el titular del crédito se enfrenta a una situación de invalidez total permanente o fallece, la deuda queda liquidada. Es un seguro que garantiza cierta tranquilidad financiera y que otorga estabilidad a tu familia en el futuro.

Generalmente el seguro de vida está vinculado al saldo del crédito, por lo que conforme pasan los años la suma asegurada disminuye en la misma proporción. Al contratar una hipoteca ten en mente quiénes serán tus beneficiarios. Puedes nombrar a uno o más. También recuerda que puedes actualizarlos las veces que quieras.

Consideramos que ofrecerte esta información sobre crédito hipotecario es esencial para que te hagas un criterio sólido sobre las diversas oportunidades que te brindan las opciones de financiamiento. De esa forma, tendrás todas las herramientas cerca para cuando decidas invertir bienes raíces y fortalecer tu patrimonio financiero con la compra de una casa propia.