Cómo calcular el impuesto predial en tres sencillos pasos

El predial es un gravamen que todos los propietarios de un inmueble, ya sea vivienda, oficina o local comercial, deben pagar de manera anual. O sea, el impuesto predial es el pago que se hace por la propiedad de un inmueble. El pago de este impuesto se tiene que realizar cada año durante el primer bimestre, por lo que hay que estar preparados.

¿Sabes para qué sirve el impuesto predial?

El objetivo de pagar este impuesto es para la edificación de obras que beneficiarán a nuestra población. Por esta razón, el cumplimiento de este impuesto es una obligación para aquellos que son dueños de una propiedad.

¿Cuánto hay que pagar?

Dependerá de distintos factores, como la localidad donde se encuentre la propiedad, el tipo de inmueble, tamaño y número de pisos, y cuánto tiempo tiene de existir.

Algo que sí podemos explicarte es la manera en la que se calcula. El impuesto predial se calcula con base en el valor catastral del inmueble, el cual se determina a partir de la aplicación del valor unitario del suelo y de la construcción.

1. Valor del suelo

Según la ubicación de los inmuebles, existen tres tipos de valor de suelo:

• Área de valor: grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria.

• Enclave de valor: porción de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional. Se diferencian del resto de lotes o manzanas del área en que se ubica.

• Corredor de valor: son los colindantes con una vialidad pública. Su mayor actividad económica repercute en un mayor valor comercial de suelo, independientemente de su acceso o entrada principal.

Así encuentras tu número predial en las tablas de la alcaldía o municipio donde se encuentre el inmueble:

Ejemplo de número de cuenta predial: 159-560-98-000

Región catastral: 159 | Manzana catastral 560-98 | Lote de manzana: 000

Para identificar el valor del suelo por metro cuadrado de este número de cuenta predial, debes seguir estos pasos:

• Consulta las tablas de valores unitarios de suelo de tu localidad. En el caso de CDMX se encuentran en el Código Fiscal de la Ciudad de México.

• Con la tabla de valores y tu número de cuenta predial en mano, ubica en la tabla el renglón donde se encuentra la región y manzana de tu inmueble.

• En ese renglón podrás ver el valor unitario por metro cuadrado que le corresponde.

• Multiplica el número de metros cuadrados del terreno de tu inmueble por el valor unitario que le corresponde, así obtendrás el valor del suelo.

Ahora te vamos a colocar un ejemplo súper fácil: si el valor por metro cuadrado es de 4,500 pesos y la propiedad tiene 400 m2 de terreno.

El valor del suelo sería: 4,500 x 400 = 1,800,000 pesos.

2. Valor de la construcción

Después de calcular el valor del suelo, se determina el avalúo de la construcción. Para esto se toman en cuenta factores como:

-Tipo de inmueble: habitacional o comercial.

-Número de pisos, tanto de la construcción general, como del propio inmueble. Por ejemplo: puede tratarse de un departamento de dos niveles que se encuentra dentro de un edificio de 10 pisos.

-Superficie del terreno.

-Tamaño de la construcción.

-Antigüedad del inmueble.

En la tabla de Valores Unitarios de las Construcciones, puedes calcular el valor de construcción de acuerdo al municipio o alcaldía. ¿Cómo?

El valor unitario del suelo se calcula determinando si el inmueble se encuentra en un área de valor, enclave de valor o corredor de valor. Ubica tu inmueble por el tipo y clase que tenga de acuerdo a este documento. Una vez que tengas el valor, multiplícalo por los metros cuadrados de construcción de tu inmueble.

Por ejemplo, si el valor unitario por m2 del suelo son 5,000 pesos y tu propiedad tiene 300 m2 de construcción, el valor será: 5,000 x 300= 1,500,000 pesos.

Una vez que tienes el valor de la construcción, resta un 0.8% por cada año de antigüedad de la propiedad o desde la última remodelación integral que modifique la estructura para conservarlo en buen estado. Esta reducción no podrá ser mayor a un 40%.

3. Rangos de valores

Suma los valores de suelo y construcción para obtener el valor catastral de tu inmueble.

Siguiendo el ejemplo que te dimos, el valor catastral sería: 1,800,000 + 1,500,000 = 3,300,000 pesos.

Con el valor catastral ubica el rango de valor que le corresponde en la Tabla de Valores Unitarios de las Construcciones.

El rango se presenta tomando en cuenta el límite inferior y el límite superior del precio. Si el rango es de viviendas entre 1 peso y 100,000 pesos y tienes una vivienda con valor catastral de 50,000 pesos y tu vecino tiene una con valor de 30,000 pesos, ambos serán acreedores a la misma tarifa predial.

Lo que debes tomar en cuenta sobre el cálculo

Los resultados del cálculo del impuesto predial no sólo dependen del número de metros cuadrados del inmueble, sino también de la zona y tipo de construcción, condiciones topográficas, equipamiento y servicios urbanos con que cuenten.

Esto quiere decir que el monto a pagar por concepto del impuesto predial será diferente para cada propiedad y no deberán hacerse comparaciones que contemplen uno o dos factores aislados.

Ahora que sabes cómo se calcula el impuesto predial, podrás tener una idea clara de lo que significa comprar una propiedad y el impuesto que tendrás que pagar.

Fuente: Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial. Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX.