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Guía sobre lo que tienes saber para invertir en bienes raíces

Mayo 14, 2022 · 12 minutos de lectura

Buscar la independencia económica es uno de los mayores retos de la actualidad. Existen varios tipos de negocios y de inversiones en el mercado que hacen posible este objetivo, sin embargo, aunque invertir en bienes raíces es una de las mejores formas de hacerlo, también es una de las más arduas.

Invertir en bienes raíces se ha convertido en una de las formas más conocidas de conseguir libertad financiera. Este puede ser un tema amplio y difícil de abordar para los principiantes de este sector. Por esto, la mejor manera de empezar es con los conocimientos y la experiencia de una de las mejores proptech de Latinoamérica como lo es La Haus.

En este texto te enseñaremos cuáles son las variables fundamentales para que entiendas, qué es la inversión de bienes raíces y cómo puedes aplicarla según tus objetivos.

Qué es la inversión en bienes raíces

Podemos describir a la inversión en bienes raíces como el proceso que se lleva a cabo al invertir un capital en uno o más inmuebles con el objetivo de generar ganancias y tener una mayor libertad financiera.

Un inversionista puede salir de cualquier lugar y no solamente son las personas que cuentan con el capital inmediato. Si tienes un buen plan de inversión, con tiempos establecidos y con objetivos claros, lograrás tener ganancias más rápido de lo que crees.

Hay varias opciones de inversión en bienes raíces en México, lo que permite desarrollar planes para cada tipo de bolsillo y para diferentes periodos de tiempo. Más adelante revisaremos cuáles son las más conocidas para que lo adaptes a tu plan de inversión.

Por qué invertir en bienes raíces:

Esta forma de inversión es una de las formas más seguras para generar ganancias. Son varias razones por las que es una buena decisión y disfrutes de diferentes beneficios como los que te mostraremos a continuación:

Alto retorno de inversión: el retorno se calcula dependiendo de varios factores como las condiciones del inmueble, el monto de la compra, la plusvalía y al precio que se venda, pero por lo general, el retorno suele ser del 30% o mucho más.

Tu dinero trabaja por ti: a través de la plusvalía que adquieren tus inmuebles, tu inmueble va adquiriendo valor a través del tiempo y te ayuda a construir patrimonio mientras inviertes en otros inmuebles u otro tipo de negocios. A diferencia de otras inversiones, no te demanda gastos periódicos mientras aumenta su valor día tras día.

Seguridad y flexibilidad: este tipo de inversiones son una acción que protegerán tu bolsillo en caso de alguna emergencia. Adicionalmente, tener un inmueble sirve como un respaldo para la solicitud de un crédito hipotecario, para invertir en un negocio mayor o para recibir ingresos cuando disfrutes de tu jubilación.

La vivienda como instrumento financiero tiene un grado mayor de seguridad y de confianza que otros tipos de inversión.

Opciones variadas de inversión: invertir en bienes raíces no se limita solamente a sacar una casa o un departamento con un crédito hipotecario. Puedes crear una cartera de inversión que incluya viviendas de diferentes tamaños, departamentos de todos los tipos, desarrollos habitacionales, locales comerciales y demás.

Esta opción te permite diversificar tu dinero y no depender ni de una sola fuente de ingresos ni tampoco de un solo inmueble. Con un buen plan, puedes programarte para pagar una, dos o más propiedades al mismo tiempo mientras recibes ganancias por cada una de ellas.

Tipos de inversión en bienes raíces:

Ya que revisamos cuáles son los beneficios de invertir en bienes raíces. Ahora sí, te explicaremos cuáles son las formas más reconocidas para invertir en inmuebles.

Hay muchos tipos de inversión en bienes raíces en diferentes sectores de la economía como la agrícola, la industria o la comercial. Aquí te vamos a enseñar cómo puedes hacerlo en bienes inmuebles residenciales.

Fideicomiso: este esquema es una herramienta usada por varias constructoras y desarrolladores. Este consiste en transferir el título de propiedad a una fiduciaria que administra el proyecto inmobiliario que después transferirá las unidades construidas a los beneficiarios de este grupo.

Este es una de las opciones favoritas de los inversores porque no tiene mucho gasto operativo y es apto para desarrollar emprendimientos inmobiliarios con fondos de terceros.

Alquiler o renta: esta es una de los modos que más ha cogido fuerza en los últimos años. Adquirir un inmueble en una ubicación estratégica te puede generar buenas ganancias si cumple con las demandas del mercado.

La ventaja es que tú puedes elegir el formato de alquiler que deseas emplear. Por ejemplo, puedes acordar un contrato de alquiler que dure un año para asegurar un flujo de caja permanente o puedes alquilarlo a través de plataformas como Airbnb o Booking en fechas determinadas y poder disfrutar de este inmueble cuando desees hacerlo.

Un punto importante que debes tener en cuenta es que este te puede demandar una buena cantidad de tiempo. Debes estar dispuesto a atender reservas si decides publicar en plataformas o de estar pendiente de las solicitudes de tu arrendador.

Crowdfunding inmobiliario: esta es una de las primeras opciones para las personas que están empezando a invertir en bienes raíces y cuentan con un capital reducido. Este es un método de recaudación de dinero para las constructoras que buscan a muchas personas dispuestas a invertir pequeñas cantidades de dinero a cambio de generar ganancias a corto y mediano plazo.

Este formato podemos llamarlo como la compra de acciones de un inmueble, ya que una persona puede comprar varias fracciones y, por lo tanto, volverse en el accionista mayoritario de una propiedad.

Fondos de inversión inmobiliaria: este sistema es más común entre personas que llevan un buen tiempo en el sector y deciden invertir en diferentes desarrollos inmobiliarios. Este fondo funciona reuniendo a un grupo de participantes quienes aportan capital de manera significativa, el cual es administrado por un especialista del mercado.

Gracias a que cuentan con un capital formidable, lo normal es que no se concentren en un solo tipo de propiedad, sino que inviertan en diferentes inmuebles como los habitacionales, comerciales o industriales.

Esta descripción te puede parecer similar a la del fideicomiso que te contamos en primera instancia. La diferencia está en que los fondos se crean con el objetivo principal de generar ganancias a los inversionistas, mientras el fideicomiso es la gerencia de un recurso hasta que el titular decida reclamarlo después de ciertas condiciones cumplidas.

Remodelación y venta: este es un método que se usa tanto para vivienda nueva como usada. Consiste en adquirir un inmueble a bajo precio y hacerle remodelaciones con el objetivo de remodelarlo y venderlo a un precio mayor.

Este modelo, también conocido como House Flipping, se basa en la compra de casas usadas con cierto estado de deterioro para remodelarla y venderla a un precio considerablemente más alto.

En el caso de la vivienda nueva, se puede hacer con los departamentos que se entregan sin muchos acabados o sin amoblar. Lo ideal es que compres viviendas sobre planos para que puedas adaptarla al finalizar la obra y generes los mayores dividendos.

Este sistema es altamente recomendado para personas que tengan conocimientos de construcción y decoración gracias a que pueden involucrarse de lleno en el proceso de remodelación para generar la mayor cantidad de ganancias.

Quienes somos

Comprar sobre planos: esta es una de las mejores opciones para comenzar a invertir. Es la etapa en el proceso de desarrollo de un inmueble en la que aún no se ha construido y el desarrollador busca captar la mayor cantidad de compradores posibles para seguir adelante.

Otra de sus ventajas es que aunque pagues un precio menor, a medida que avanza el proyecto, ganará plusvalía, por lo que ya puedes comenzar a ofrecerlo desde el día que te lo entregan.

Las constructoras tienden a vender los proyectos por etapas y entre más temprano compres, más económico será. Si quieres saber más sobre cómo ganar dinero con preventas, aquí está link para que conozcas más sobre este modelo.

Cómo invertir en bienes raíces:

Es importante saber que cada inversión es diferente a otra, por lo que debes estar preparado para el desafío que se te presente con cada una. Aquí te dejamos algunos tips para que tengas un plan de inversión claro y no falles en el intento:

Define tu presupuesto: este es el pilar de cualquier inversión que hagas, no solamente en el sector de los bienes raíces. Debes considerar cuánto dinero estás dispuesto a invertir, y por consiguiente, el tiempo que deberás esperar para ver las ganancias reflejadas. Recuerda que hay diferentes formas de invertir con poco dinero y debes estar al tanto de los Consejos de expertos para saber en qué invertir dinero en bienes raíces.

No te apresures: al ser una de las formas de inversión más seguras, también es una de las más demoradas al momento de retornar ganancias. Cada tiempo cambia dependiendo de cuál es el propósito de inversión de los que hablamos anteriormente. Lo crucial es que seas paciente porque no es un sector que genere ganancias de la noche a la mañana, pero que te genera grandes ganancias si esperas el tiempo necesario.

Considera qué tipo de inversión harás: invertir en bienes raíces no es solamente colocar un capital en un método determinado y esperar que genere ganancias. Si tienes un plan adecuado, puedes generar ganancias de diferentes formas, por ejemplo, puedes comprar un departamento en preventa, tenerlo dos o tres años para alquiler de corta estancia, remodelarlo y venderlo por un valor mucho mayor al que lo compraste.

Ninguna inversión es excluyente de otra, así que debes considerar muy bien cuál será la clase de inversión que harás para que saques el mayor provecho posible.

Investiga todo lo que puedas sobre el inmueble: aunque vivas en una ciudad específica, puedes invertir en otras locaciones dentro de México. Busca las ciudades que ofrecen mayor plusvalía y que sean atractivas tanto para inversionistas como para otros sectores del mercado.

Elegir el inmueble es uno de los pasos más importantes. La ubicación, el precio, la antigüedad y el entorno son algunas de las características que debes tener en cuenta para que hagas la mejor inversión.

Aspectos a tener en cuenta al momento de invertir en un inmueble:

Revisemos cuáles son los elementos para tener en cuenta al momento de invertir en bienes raíces.

Ubicación y entorno: este es uno de los principales motivos para aceptar o declinar un inmueble. La cercanía a lugares de interés, la oferta de transporte y de comercios son aspectos que aumentarán o disminuirán el valor al momento de comprar y vender.

Orientación y piso: este componente hace referencia a las características bioclimáticas como la luminosidad y la contaminación sonora del inmueble. En el mercado, se valoran más las propiedades que tengan mayor luz natural y que estén en pisos más altos por tener una mejor vista y estar más alejados del ruido.

Este elemento se ve más apreciado en los departamentos.

Comprar sobre planos: esta es una de las mejores formas de generar ganancias pues puedes adquirir una inmueble a precio de lanzamiento mientras pagas la cuota inicial a plazos. Al momento de recibir los inmuebles, verás que el precio aumentará considerablemente gracias a la plusvalía que ha adquirido con el pasar del tiempo.

Antigüedad: entre más nuevo es un inmueble, más costoso es. Los inmuebles, con el paso del tiempo, tienden a reducir su precio, aún más si no tienen un mantenimiento adecuado y se ven deteriorados.

Ten en cuenta que este es un factor no es determinante y es uno de los muchos que configuran el precio final de una propiedad. Por ejemplo, una propiedad en el Paseo de la Reforma en Ciudad de México, por muy desgastada que esté, seguirá siendo una de las más costosas del país.

Zonas comunes: estas zonas son las que le dan un valor adicional a tu propiedad gracias a servicios como parqueaderos compartidos, piscina, sauna, zonas verdes y demás. Con la nueva normalidad, se han valorado más espacios como el coworking, las salas de juegos o las cocinas colectivas.

Costos de inversión:

Los costos involucrados en este proceso son todos los relacionados con la compra-venta de un inmueble. Aquí participan tanto el vendedor como el dueño de una vivienda, pues cada actor tiene que realizar diferentes trámites con el objetivo de lograr una operación transparente y legal.

Es normal que los principiantes en la inversión en bienes raíces no incluyan estos documentos y trámites que pueden llegar a tener un costo aproximado del 8% del capital necesario para la inversión. Por ejemplo, si un inmueble tiene un costo total de $8 millones de pesos, se debe contar con un monto aproximado de $512.000 pesos dentro del plan de inversión para cubrir estos costos.

Los costos pueden ser divididos en cuatro grupos:

Costos de escrituración: son los documentos relacionados con la operación como los trámites de registro y los gastos notariales.

Costos de financiación: son los costos asociados al uso de productos financieros para adquirir vivienda. Dependen de la institución financiera con la que se hace el trámite y de las políticas de tasa de interés de cada una.

Costos de vendedor: estos gastos se aplican al momento que decidas vender tu inmueble después de ganar cierta plusvalía. Aquí se incluyen gastos como el Impuesto sobre la Renta (ISR) y la comisión del vendedor o agencia inmobiliaria que elegiste para trabajar.

Costos de comprador: Estos son los costos asociados cuando ya tienes una propiedad a tu nombre, como lo es el seguro del hogar y el impuesto predial.

¿Cuánto tiempo debo esperar para recibir ganancias?

El tiempo que debes esperar está relacionado con un concepto conocido como el horizonte de inversión. Al hablar de esta idea, nos referimos al efecto del tiempo en el valor de los activos que poseen, es decir, se refiere al tiempo que esperas para tener un rendimiento de tu inversión.

La manera que usan las empresas y los inversionistas es tener varios activos al tiempo, lo que genera un flujo de caja constante. Sin embargo, es importante que sepas cómo aumenta la valorización y la plusvalía, pues el tiempo no es lo mismo en un automóvil que en una casa o un departamento.

Los expertos consideran que el tiempo ideal es esperar entre tres a cinco años para lograr obtener una utilidad de hasta 30% en caso de haber elegido el inmueble considerando su plusvalía y que no existan factores que puedan disminuir su valor.

Dónde invertir mi dinero en bienes raíces:

Esta es una guía práctica que puedes utilizar cuando decidas invertir en bienes raíces. Ahora que ya sabes cómo comenzar y todo lo que debes tener en cuenta al momento de comenzar, te hablaremos sobre las ciudades de México con mayor plusvalía.

De acuerdo con los datos de La Haus, las cinco ciudades de México que cuentan con mayor plusvalía en el país, generando mayores beneficios al momento de invertir son Guadalajara, Monterrey, Puebla, Querétaro y Cancún.

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Escrito por:

Germán Caballero

Content Writer en La Haus.

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