Comprar para arrendar: una de las mejores formas de invertir en bienes raíces

Según la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el 16% de los mexicanos vive en casas o departamentos rentados, lo que se traduce en cerca de 20 millones doscientos mil personas. Esta cantidad de población son los clientes potenciales que puedes tener cuando ofreces tu propiedad en renta

El arrendamiento es el segundo servicio más importante dentro del sector de la vivienda, después de la construcción para el 2021, tal como informa el INEGI en su Cuenta Satélite de Vivienda . La misma institución afirma que el 26,5% del PIB de la vivienda lo aporta los servicios de arrendamiento en efectivo.

La vivienda en renta es una de las opciones más buscadas por quienes no tienen acceso a un crédito hipotecario, o que simplemente no tienen interés en tener una vivienda propia. Sin embargo, los precios se han mantenido presionados, especialmente en las grandes ciudades debido a diferentes factores.

Un factor que ha afectado el alza de los precios en grandes ciudades es la llegada de extranjeros que buscan departamentos o casas. Los nómadas digitales han encontrado en México un país con una excelente calidad de vida. En 2021 han entrado al país 19 millones 136 mil 629 extranjeros, un 34% más que en 2020, que sumó 12 millones 618 mil 862, de acuerdo con la Secretaría de Gobernación.

Los estadounidenses son los ciudadanos no hispanoamericanos que más se han instalado en CDMX con un aumento del 34%. Hay dos países que duplicaron su número de residentes permanentes en 2021: Venezuela, que aumentó en un 61%, y Colombia, con un 54.9 por ciento, respecto a 2019.

Para que te hagas una idea de lo atractivo que es vivir para un extranjero, el precio de arrendamiento de los departamentos en Benito Juárez tienen un precio estimado de 20,070 MX, según la revista Obras Expansión. Es una de las colonias de Ciudad de México con una de las calidades de vida más altas del mundo, tal como informa la Organización de las Naciones Unidas (ONU). Por otro lado, un estudio sobre renta de departamentos monoambientes en zonas medias como Midtown y Downtown en la ciudad de Nueva York, en Estados Unidos, puede llegar a valer unos $2,500 USD, es decir, unos 44,444 MX. La diferencia es de 24,444 pesos mexicanos más, ¿ya entiendes porque son cada vez más los extranjeros que deciden mudarse a las ciudades mexicanas?

La inversión a largo plazo a través del arrendamiento de propiedades es una de los formatos de inversión más antiguos de la humanidad. Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano. El arrendamiento llega a México a través del derecho español que trajeron los conquistadores su aparición como figura jurídica apareció en el primer Código Civil de 1871.

El arrendamiento de una propiedad se da cuando cedes el uso de un inmueble de tu propiedad y se perfecciona a través de un contrato. Aunque seguirás siendo el titular de la propiedad, el arrendatario es quien hará uso del mismo. También es posible que el arrendador no sea el propietario sino un gestor del mismo como una inmobiliaria.

¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento formaliza la relación que existe entre una persona (arrendador) que le cede el uso temporal de un inmueble a otra persona (arrendatario o inquilino) a cambio de una renta.

Para que un contrato de arrendamiento sea válido, asegúrate de que tenga los siguientes elementos:

• Que el contrato se celebre por escrito.
• Los nombres completos del arrendador y del arrendatario.
• La ubicación del inmueble y una descripción de sus instalaciones y accesorios, así como el estado que guardan.
• Lugar y fecha de donde se firma el contrato.
• El monto de la renta.
• Duración del contrato de arrendamiento.
• Fines para los cuales podrá ser utilizado el inmueble, habitacional o comercial.

¿Cuáles son las ventajas de rentar una propiedad?

Rentar un inmueble que es de tu propiedad tiene varios beneficios al momento de invertir. Algunos de estos beneficios son: 100% de los ingresos para ti, una inversión que no necesita de otras personas y un modelo que se puede replicar en diferentes propiedades. Revisemos en detalle algunas otras:

Financiamiento para proyectos inmobiliarios

Las ganancias que generes a partir del arrendamiento de la vivienda serán 100% tuyas. Como inversionista, puedes utilizar estas ganancias para hacer mejoras en la infraestructura y aumentar el valor del inmueble, así como beneficiar la vida de tus arrendatarios.

Al recibir dinero de manera mensual, lo puedes usar para cubrir la deuda del crédito hipotecario y sus respectivas tasas de interés, si es que solicitaste uno. También puedes usar dichos ingresos como financiamiento para otro inmueble o para otro tipo de inversión como fondos de activos.

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Flujo de caja constante

El arrendamiento es un método para recibir efectivo de forma constante. Además, el pago de este monto se suele hacer con dinero en efectivo o transferencia bancaria, lo que se transforma en liquidez.

Duración de los contratos de arrendamiento

Por lo general, en los contratos de arrendamiento se fijan plazos no menores a un año. Una vez estos plazos terminen, puedes llegar a un acuerdo con tus arrendatarios para saber si continúan con el contrato o no. Esto te ayuda a proyectar los ingresos que vas a tener por varios años, o a prepararte si debes publicar tu propiedad una vez más.

Buena opción para emprender

Arrendar es una gran alternativa para nuevos emprendedores, ya que se puede crear un modelo de negocios encargado de arrendar inmuebles para uso residencial y comercial.

Desde el punto de vista del inversionista, es uno de los métodos más seguros. Al rentar la propiedad, puedes generar ingresos recurrentes a través de los pagos de arrendamiento. Si el costo de adquisición y los gastos asociados (como impuestos, mantenimiento y administración) son adecuadamente calculados, es posible obtener flujos de efectivo positivos, lo que significa que los ingresos generados por el arrendamiento son mayores que los gastos, contribuyendo a la rentabilidad de la inversión.

En el caso que decidas invertir para rentar, para establecer el precio ideal,, puedes hacerlo a través de dos formas diferentes:

La primera es por medio de la comparación de las propiedades con las mismas características en la zona. En esta comparación puedes utilizar páginas de “listing” inmobiliario para buscar la ubicación de tu inmueble y en comparación con ellas sacar un precio promedio.

Para hacer esta comparación, recuerda que debes buscar propiedades con características similares como:

• M2 construcción
• M2 de terreno
• Edad
• Zona
• Habitaciones

Utiliza mínimo 5 propiedades para sacar este cálculo para poder tener la idea más cercana a la realidad.

El segundo método es a través del porcentaje de valor comercial de tu propiedad. Para hacerlo, toma el 4% del valor comercial.

En estos cálculos debes contar con el Impuesto sobre la Renta (ISR). Es un impuesto directo sobre las ganancias obtenidas durante el ejercicio fiscal de actividades como la venta o renta de inmuebles, o la prestación de algún tipo de servicio.

Debe ser pagado mensualmente al Servicio de Administración Tributaria (SAT) o, con base en lo que dicte la ley y la normativa en relación a la Coordinación Fiscal entre las Entidades Federativas y la Federación, también puede ser pagado a las Oficinas Autorizadas por las Entidades Federativas.

Si quieres conocer más sobre el impuesto a la renta, en la página del Gobierno de México puedes conocer todos los detalles.

Estos son los cinco estados con mayor demanda de vivienda en renta: en el primer sitio se ubica Ciudad de México (22.74%), Estado de México (11.9%), Nuevo León (9.2%) y Jalisco (9%).

México se caracteriza por tener ciudades con diferentes características. Las administraciones que reportan los mayores índices de renta son:

Ciudad de México

La capital mexicana es una de las metrópolis con los precios de arrendamiento más elevados de Latinoamérica. Según los datos de diferentes portales inmobiliarios, solo es superado por Montevideo en Uruguay, Santiago de Chile y Buenos Aires en Argentina. Sin embargo, esto depende de la colonia en la que estés buscando, pues encuentras propiedades que llegan hasta los 90.000 MX.

Actualmente, una renta en la Ciudad de México cuesta 22,314 pesos mensuales. Esto para un departamento de dos recámaras, mientras que en viviendas de cuatro habitaciones o más, el precio aumenta a 36,032 pesos.

Monterrey

La ciudad de Monterrey se coloca como una de las ciudades más caras para rentar en México, ya que al cierre del primer trimestre de 2023 las rentas promedio se ubican en los 18 mil 796 pesos al mes por un departamento de 65 metros cuadrados, de acuerdo con diferentes plataformas de real estate.

Querétaro

La demanda de viviendas en Querétaro ha crecido y las familias, sobretodo, de la zona centro y áreas universitarias han adecuado sus casas para rentar habitaciones que van de los 2 mil 500 a los 5 mil pesos mensuales.

Guadalajara

Al buscar desarrollos en Guadalajara, toma en cuenta que el precio de alquiler promedio por un inmueble de dos recámaras es de alrededor de $10,500 MXN mensuales. Este precio puede variar dependiendo de la zona, pues el desarrollo de la ciudad ha propiciado la construcción de residenciales y condominios modernos, así como el establecimiento de vecindarios muy exclusivos.

Como puedes ver, la renta de propiedades es una buena opción para invertir, sobre todo si eres un principiante. Para generar más seguridad, cuentas con un contrato, lo cual respalda legalmente tu acuerdo con tu arrendatario. Además, ya tienes una idea para determinar el precio a cobrar de tu departamento y cómo mejorar tu rendimiento del mismo.