Valorización o Plusvalía: ¿Qué es y cuál es el valor los inmuebles?

Cuando escuchas este término, es normal que primero lo relaciones con dinámicas financieras. Desde la economía, se le conoce como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio al momento en el que se vende. Esto aplica para cualquier inversión, pero aquí lo aplicamos al sector inmobiliario.

Según la Real Academia Española (RAE) , la palabra plusvalía es el incremento del valor de un bien por causas ajenas a él. Es el atributo por el que los bienes ganan valor en el tiempo gracias a distintos factores de la economía local y global.

La plusvalía inmobiliaria se define como el incremento de valor de un inmueble por diferentes causas. Por lo general, la plusvalía inmobiliaria se refiere a la ganancia obtenida por un propietario al vender un bien inmueble por un precio mayor al que lo compró. Este cambio de valor se da gracias a factores como la ubicación, el estado de la vivienda, el desarrollo urbano y la oferta y demanda del mercado, etc.

La plusvalía es un factor importante cuando inviertes en bienes raíces. Un incremento en la plusvalía de un inmueble es beneficioso para los propietarios, sea porque se vende en un futuro para convertirlo en liquidez o porque puede favorecer al entorno en el que se encuentra la propiedad. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la plusvalía no está garantizada y que los valores pueden cambiar con el tiempo.

La plusvalía, o valorización, ha sido objeto de estudio de muchas instituciones. Para su análisis, participan diferentes disciplinas como la estadística, la econometría y la economía. Estas comparan la actividad del mercado por zonas geográficas con diversas variables que afectan la percepción de valor de una propiedad en cierto lugar.

Ahora, es bueno que sepas que la plusvalía no está 100% garantizada, aunque el comportamiento de valorización en los bienes raíces tiene unas ventajas que otras inversiones no tienen. Por ejemplo, si buscas una protección de tu patrimonio frente a fenómenos como la inflación, la plusvalía actúa a tu favor. En La Haus nos apoyamos de diferentes instrumentos financieros y datos del mercado para evaluar este indicador y la rentabilidad de desarrollos inmobiliarios buscando las mejores opciones del mercado y generar plusvalía.

Desde el punto de vista del inversionista, es importante familiarizarse con estos términos, pues son claves al momento de elegir en qué propiedad invertir. Si estás interesado en la oferta de departamentos en la Ciudad de México y estos están cerca a un centro comercial en construcción o a vías principales, estos desarrollos tienen más probabilidades de aumentar su valor gracias a la cercanía a servicios de primer nivel.

En el contexto de las inversiones inmobiliarias, lo encontrarás como un porcentaje de capital llamado plusvalor. Este refleja el cambio de los precios por metro cuadrado en distintas zonas de la ciudad en un tiempo determinado. Otro ejemplo, un desarrollo inmobiliario en Guadalajara en el centro financiero no tiene el mismo valor que una unidad idéntica pero a las afueras de la ciudad.

Para la toma de decisiones de inversión, es importante saber estos conceptos para conocer el margen de ganancias desde el primer momento. Aunque la vivienda es un activo valioso, la plusvalía es tu aliada para generar la mayor rentabilidad posible.

Factores para aumentar la plusvalía de tu propiedad

Como ya sabes, hay diferentes factores que afectan el valor de una propiedad. Así como hay unos externos que no puedes modificar, hay otros que sí. A continuación, te presentamos siete factores que te pueden ayudar a valorizar tu inmueble:

- Ubicación: es el factor más importante para determinar la plusvalía. Su proximidad con sitios de interés y servicios de primer nivel aumenta su valor. Para que lo entiendas mejor, un lugar en el centro de la ciudad, cerca a centros comerciales y oficinas tiene mayor valor que un proyecto cerca a lugares de riesgo como una gasolinera o un centro de tratamiento de agua.

- Accesibilidad: contar con vías de comunicación y transporte urbano que faciliten el acceso es un elemento clave. Si la zona carece de esta infraestructura, reducirá su valor.

- Competitividad: es importante que el bien raíz cuente con los servicios necesarios de acuerdo con su objetivo o vocación. Los departamentos en Tulum son una prueba de ello, donde cada unidad debe ajustar sus precios según la oferta de la zona, lo que afectará su plusvalía.

- Planes de desarrollo urbano del área: antes de comprar cualquier propiedad, es bueno que revises el PGDU (Programa General de Desarrollo Urbano). Aquí sabrás cuál es el futuro de la zona a corto, mediano y largo plazo. De esta manera, podrás predecir cómo se dará el desarrollo de la zona.

- Demanda: el valor de una vivienda depende de la oferta y la demanda. En ciudades pobladas como CDMX, una alta demanda aumentará el valor de los inmuebles, pues pueden haber varias personas interesadas en vivir allí.

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- Mantenimiento y funcionalidad: la distribución del espacio, cantidad de habitaciones y baños, acceso a estacionamientos y amenidades influyen en la plusvalía. En el caso de la vivienda usada, aquí debes considerar el estado en el que esté la propiedad.

- Seguridad: este es uno de los aspectos más importantes para los mexicanos, sobre todo si buscan un lugar para vivir en familia. Una zona segura tiene una mejor plusvalía, ya que se busca tranquilidad y protección.

- Orientación y piso: el mercado valora más un apartamento que reciba luz natural o que esté ubicado en un piso más alto, pues tiene mejor vista, menor ruido y muy buena ventilación. Todas las características físicas de los bienes raíces aportan a su valorización.

- Antigüedad: si una propiedad es antigua o está deteriorada su valor tiene a la baja. Si por el contrario, es una vivienda nueva, su valor aumentará gracias a que los insumos están frescos.

- Amenidades: este factor ha evolucionado y ahora vemos zonas que prestan servicios muy entretenidos. Salas para presentar proyectos, coworking, oficina y cocinas colectivas son algunos de ellos. Además, no podemos olvidar las tradicionales como piscina, sauna, canchas de tenis, entre otras.

También existen factores que tienden a devaluar una propiedad afectando su plusvalía. Algunos de ellos pueden ser:

1. El valor de los inmuebles en zonas inseguras.
2. La obstrucción de la vista o la luz por la construcción de un edificio, es decir, pobres condiciones biolúminicas.
3. Modificaciones estructurales sin supervisión profesional o sin cumplir con los lineamientos de construcción de la ciudad.

Hablar de la plusvalía puede quedarse fácilmente en el papel y en los números. Para que te hagas una idea de cómo afecta el mercado inmobiliario, aquí te mostramos dos casos de éxito donde la plusvalía ha generado ganancias, tanto para inversionistas como desarrolladores.

Puerto Vallarta

Un ejemplo de valorización es la ciudad de Puerto Vallarta. Si piensas invertir en playa, posiblemente estés en el clásico conflicto entre Riviera Nayarit vs Riviera Maya . Esta última es posiblemente la más conocida, pues aquí se encuentran las ciudades costeras más importantes como Tulum o Playa del Carmen. Sin embargo, la Riviera Nayarit es una gran oportunidad de inversión pero que no todo el mundo conoce.

Definitivamente, esta es una buena primera opción si buscas invertir en casas y departamentos en venta en Jalisco si eres un inversionista principiante. Según diferentes plataformas de bienes raíces en México, el metro cuadrado en Puerto Vallarta, en la Riviera Nayarit, tiene un valor de $16,461, mientras que en Tulum es de $29,299. Aunque es cierto que la Riviera Maya puede tener un mayor tráfico de turistas, la verdad es que Nayarit es el mayor mercado de segundas casas para estadounidenses y canadienses en México. Esto significa que, si quieres hacer una primera inversión con un presupuesto menor pero cerca a la playa, puedes hacerlo en la Costa del Pacífico en Nayarit y atraer compradores norteamericanos con divisas de mayor valor como el dólar.

Según nuestros datos, esta región tiene una plusvalía del 4,52% en los últimos tres años. Es decir, el metro cuadrado que ahora cuesta $16,461 costaba $740,7 menos en el 2020. Si hubieras comprado un departamento de 50 m2 en 2020 por un valor de $1,000,000, hoy podrías venderla por un valor de $1,045,200m solo si consideramos el factor de la demanda. Si remodelaste la propiedad, el edificio sumó nuevas amenidades o se construyó un centro comercial cerca, esta plusvalía aumentará mucho más. Además, considera los ingresos que pudiste generar si los rentaste para cortas estancias o con un contrato de arrendamiento.

Como resultado final, estarías invirtiendo en una zona que cada vez gana más reconocimiento y valor a través del interés de inversionistas extranjeros y sin la competencia de sitios más turísticos, lo que hará más fácil tu plan de acción.

Querétaro

La plusvalía inmobiliaria es el motor de las decisiones de inversionistas y constructores. Basta con conocer la historia de un aliado de La Haus ubicado en Querétaro , un desarrollador con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario. Sus proyectos pasan por estudios de mercado que les indica construir edificios que están dirigidos a inversionistas que quieren aumentar su plusvalía.

La constructora considera varios factores que aumentan las probabilidades de la valorización. Estos algunos de los datos que se tuvieron en cuenta:

1. Atractivo turístico. Se encuentra muy cerca a estados que cuentan con playas como Jalisco, por lo que es una buena opción para ir de viaje y conocer.
2. Desarrollo financiero. Su PIB es de casi 3.5 %. Se registra gran inversión extranjera en sectores como el turístico.
3. Desarrollo inmobiliario. Se han construido nuevos proyectos inmobiliarios dando paso a que más inversionistas que buscan opciones más económicas que CDMX o Monterrey.
4. Oportunidades laborales. Es uno de los seis estados de México con mejores oportunidades laborales.
5. Desarrollo turístico. El tráfico de turistas ha aumentado 31 % en seis años. Entre el 2015 y el 2021 se destinaron más de 565 millones de pesos para proyectos que impactan en el sector turístico.

Como puedes ver, tanto los inversionistas como los desarrolladores deben entender la plusvalía y los factores que la configuran para tomar la mejor decisión. Estos ejemplos prácticos te ayudarán a entender su aplicación en las inversiones inmobiliarias.

En México, el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria es responsabilidad del propietario de la propiedad. Este se saca a partir del aumento en el valor de la propiedad desde la fecha de compra hasta la fecha de venta.

El impuesto se calcula utilizando una tasa fija y se debe pagar al momento de la venta de la propiedad. En este punto, seguramente, te estarás preguntando cómo calcular la plusvalía municipal. Para hacerlo tendrás que conocer:

1. Valor catastral del suelo.
2. Años transcurridos entre la compra y la venta.
3. Municipio o término municipal de tu inmueble.

Ahora bien, en noviembre de 2021, el Gobierno aprobó una modificación en la forma de calcular la plusvalía. Así las cosas, los ciudadanos que van a abonar el impuesto pueden escoger entre dos métodos para calcular el tributo: el cálculo de la base imponible de la plusvalía real o el cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno.

Para la primera opción, puedes usar la fórmula de cálculo de plusvalía inmobiliaria que verás a continuación:

¿Cómo calcular la plusvalía inmobiliaria?

Determinar la tasa de apreciación de tu propiedad requiere un poco de matemáticas. Para comenzar, toma el precio de compra inicial de la propiedad y réstalo del valor actual del mercado de la propiedad. Luego, divide este número por su precio de compra original, multiplícalo por 100 y obtendrás la tasa de apreciación de un inmueble.

Aquí hay un ejemplo: supongamos que compraste tu propiedad por $220,000 en 2017. Hoy vale $135,000. Usando la fórmula anterior, determinarías la apreciación de esta manera:

En el segundo caso, tienes la posibilidad de demostrar que la plusvalía real es inferior a las estimaciones del mercado, lo que reducirá el pago de tu impuesto. La fórmula es la siguiente:

Si piensas en invertir, es bueno que sepas si esa propiedad aumentará su valor en el tiempo o no. Por eso es importante que conozcas los Planes de Ordenamiento Territorial de las zonas de tu interés.

De cualquier modo, la relevancia de compra de bienes raíces radica en su capacidad para generar distintos empleos, estimular la economía local y contribuir al desarrollo urbano y rural. Además, de que el uso de esta modalidad de inversión es una excelente manera de diversificar la cartera y proteger el patrimonio. Esto sin contar con que brinda diferentes beneficios fiscales y monetarios.

Como puedes ver, al igual que todos los procesos de inversión, este requiere de análisis, sobre todo si quieres obtener resultados positivos. La ventaja es que con los recursos que te estamos brindando podrás hacer un tratamiento de datos adecuado y sagaz.

Ahora que sabes qué es plusvalía, toma las medidas necesarias. Busca la colonia, el código postal o la dirección del desarrollo inmobiliario en el que estás interesado. También puedes buscar un experto en vivienda nueva a través de Google. Si aún no sabes en qué invertir en México, en La Haus estamos dispuestos a ayudarte a encontrar la mejor opción. Recuerda que con nosotros puedes realizar todos los trámites en línea.